黄瑜:中小城市购物中心租金指数与商业地产资产证券化趋势-尊龙人生就是博

尊敬的各位领导：

大家上午好！非常感谢给我们提供这么美丽的环境在三亚来举办我们这次中小城市商业地产发展论坛，今天给大家简单讲一下中小城市购物中心租金指数的系列研究。

两年前，商铺租金指数便被纳入了中房指数系统。此次在新冠疫情之后社会经济逐渐恢复的大背景下，中指研究院在分析总结历年商业地产领域研究经验的基础上，启动了中国中小城市购物中心租金指数的研究和编制。此次中小城市购物中心租金指数研究覆盖了45个中小城市。通过比较、积累可以帮助行业把握每一个城市的过去现在以及未来的发展轨迹。2020年重点中小城市典型购物中心样本平均租金为4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。有40.0%的县（市、区）租金水平同比上涨；37.8%的县（市、区）租金水平同比下跌；22.2%的县（市、区）租金水平同比持平。今年受到疫情影响，购物中心样本项目平均出租率降至89.3%，较2019年92.7%略降。疫情期间超9成样本购物中心给予商户免租期，平均为1.5个月，保证了市场的整体运营平稳

从市场表现看，国家统计局数据显示房地产投资整体上涨6.3%，但商业地产投资是下降了2.8%，市场信心不足。但从拿地看，2020年1-11月及三四线城市商办用地推出及成交面积同比均有所上升，溢价率一二线城市回落，三四线城市上升，表明未来三四线无论市场价格端还是买卖土地端都是相对看好的。从企业拿地分布来看，企业端也愈加众视核心城市群以及都市圈周边的中小城市。像恒太等商业地产开发企业也积极在主要三四线城市布局。三四线城市的购物中心也在呈现规模化的发展趋势。

对于品牌商来讲，“双线布局”协同发展已经成为很多品牌方的共识，对于当前经济发达、消费能力强，但知名品牌渗透率不高的中小城市，未来存在较大的发展空间。从消费市场看，三四线城市的消费群体更加年轻化，三四线城市未来发展重要机遇趋势便是围绕着“z世代”年轻化人群消费习惯进行相应的业态调整和布局。

资产证券化在我国经历了政策的不断丰富完善、明确业务主体及基础资产范围、加强风险管理等一系列过程。2019年资产证券化规模同比增长23.1%，供应链abs成新风向。从构成看，购物中心、写字楼、零售门店仍然是发行数量的资产类型。商业地产开发运营企业开始获得资本市场认可，像宝龙地产、星河控股等企业正通过积极发展旗下商业地产运营管理公司，实现轻资产业务扩张及经营业绩提升，并逐渐走向分拆上市的道路。中小城市的底层商业地产价值正在不断提升，应主动寻找资产证券化的机会。

未来，中指研究院将继续致力于用大数据和创新科技赋能商业地产市场发展。希望本次分享能够给大家带来启发，谢谢大家！

2020中国中小城市

商业地产发展研究报告

中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年商业地产领域研究经验的基础上，启动中国中小城市购物中心租金指数的研究和编制；并对中小城市商业地产市场表现及企业运营进行研究及分析；最后对中小城市商业地产市场未来的发展趋势进行展望。我们相信，集思广益，众志成城，势必将勾勒起新的商业地产版图。

?租金水平

根据重点中小城市典型购物中心样本的调查数据，受新冠肺炎疫情影响，2020年中国重点中小城市购物中心租金水平整体有所下跌，样本平均租金为4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。2020年，租金指数重点监测的县级行政单位中，有40.0%的县（市、区）租金水平同比上涨；37.8%的县（市、区）租金水平同比下跌；22.2%的县（市、区）租金水平同比持平。

从租金值来看，香洲区（珠海市）、昆山市、长兴县购物中心租金在6.0元/平方米/天以上；增城区（广州市）、镜湖区（芜湖市）等4个县（市、区）租金在5.0-6.0元/平方米/天之间；端州区（肇庆市）、武陵区（常德市）等11个县（市、区）租金在4.0-5.0元/平方米/天之间；寿光市、长安区（石家庄市）等12个县（市、区）租金在3.0（含）-4.0元/平方米/天之间；安宁市、利辛县等11个县（市、区）租金在2.0-3.0元/平方米/天之间；沛县、颍上县、思茅区（普洱市）、梁山县租金在2.0元/平方米/天以内。

? 租金变化

分行政区划来看，2020年购物中心租金同比上涨的县级行政单位中，海陵区（泰州市）、清城区（清远市）等5个县（市、区）样本平均租金同比涨幅较大，其中海陵区（泰州市）租金同比涨幅，为7.0%；清城区（清远市）、巢湖市租金同比涨幅在5.0%-7.0%之间；大理市、武陵区（常德市）租金同比涨幅在4.0%-5.0%之间。租金同比下跌的县级行政单位中，寿光市、屯溪区（黄山市）等5个县（市、区）租金同比跌幅较大，其中寿光市租金同比跌幅，为9.5%；屯溪区（黄山市）、端州区（肇庆市）租金同比跌幅在6.0%-8.0%之间；香洲区（珠海市）、镜湖区（芜湖市）租金同比跌幅在5.0%（含）-6.0%之间。

经营表现：

受疫情影响，样本项目平均出租率小幅回落，但整体出租率表现较好，免租措施有效缓解经营压力

? 样本项目平均出租率降至90%以下，但整体运营平稳

商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金水平和出租率可以直接反应出项目的运营情况。受疫情影响，本期中小城市购物中心租金指数样本项目平均出租率较2019年有所下降，由2019年的92.7%下降至2020年的89.2%，同比回落3.5个百分点。整体来看，2020年，约六成样本项目出租率维持在90%以上，整体经营表现较为稳定。

? 疫情期间，超9成样本购物中心给予商户免租期，平均为1.5个月

自1月下旬起，部分商业地产开发运营企业陆续出台了一系列租金减免等商户纾困措施，根据2020中小城市购物中心租金指数样本的调查数据，疫情期间超9成样本购物中心给予商户免租期，平均期限为1.5个月，有效缓解了疫情带来的经营压力。